Dnes se podíváme na nešvar objevující se v inzerátech, který znepřehledňuje nabídku na inzertních serverech a mate kupující. Přiblížíme si tento problém na modelovém porovnání bytů. Je výhodnější byt i...
Dnes se podíváme na nešvar objevující se v inzerátech, který znepřehledňuje nabídku na inzertních serverech a mate kupující. Přiblížíme si tento problém na modelovém porovnání bytů. Je výhodnější byt inzerovaný jako 100m2 nebo byt 105m2 za stejnou cenu ?
Asi tušíte, že celá na první pohled jasná věc má háček a je to tak. Druhý byt je ve skutečnosti menší a uvedené metry neodpovídají jeho velikosti. Pro jednoduchost vysvětlení jsou oba byty 3kk kvalitativně srovnatelné a ve stejném domě, oba inzerované za cenu 10.000.000,-Kč
První byt : 3kk 100m2, balkon 5m2, sklep 5m2.
Druhý byt : 3kk 90m2, balkon 5m2, sklep 5m2.
Cena prvního bytu vychází po přepočtu 100tis/m2 a při této ceně by druhý byt stál pouze 9mil. Místo snížení ceny však druhý inzerent „zvětšil“ byt o 15m2 a tím opticky dostal na lepší cenu za m2.
Druhý byt po úpravě inzerce : 3kk 105m2, balkon 5m2, sklep 5m2. Cena 10mil
Jak je však takovéto kouzlení s velikostí bytu možné ? Vysvětlení je celkem jednoduché. Inzeráty nepoužívají ke stanovení velikosti bytu stejná kritéria a u druhého bytu inzerent „nafoukl“ velikost bytu, aby mu vyšla konkurenceschopná cena.
První inzerát správně uvádí v titulku užitnou plochu samotného bytu 100 m2, tedy bez výměry sklepa a balkonu.
Naproti tomu inzerát druhého bytu uvádí podlahovou plochu, což znamená, že zahrnuje i plochu pod příčkami (pro jednoduchost počítáme tuto plochu též 5m2) a ještě nesprávně připočetl do výměry bytu sklep a balkon. Užitná plocha druhého bytu je tedy stále 90m2 a prodávající jen trikem uvádí 105m2.
Se záměnou pojmů podlahová a užitná plocha se setkáme v inzerátech často ať se to děje úmyslně, neznalostí nebo nepozorností při exportu na realitní servery.
V inzerci je zvykem hledat byt podle velikosti, kterou je logicky myšlena využitelná plocha k bydlení. tzn. prostor kam si můžeme dát nábytek a zařizovací předměty, tedy uvnitř stěn. Při tomto kritériu nás moc nezajímá, pokud je ve 100m2 i zahrada o velikosti 40m2, výklenky pro kotle a radiátory a už vůbec ne plocha, kterou zaberou příčky. Těmto požadavkům výborně vyhovuje pojem užitná plocha definovaná v nařízení Evropské komise ES č.1503/2006. Je to jednoduše součet ploch všech místností bytu. Když někomu říkáme, že máme byt 50m2, také tím nemyslíme, že je v tom sklep, balkon, příčky a výklenek pro kotel a bydlíme na 35m2.
Pojem podlahová plocha vznikl nařízením vlády č.366/2013 a na rozdíl od užitné plochy připočítává plochu pod příčkami, komíny a dalšími svislými konstrukcemi nalézajícími se uvnitř obvodových stěn bytu. V inzerci developerských projektů je s cílem dosažení opticky nižší ceny za m2 častěji používána podlahová plocha a je nutné se podívat do půdorysu s výměrami, kde by mělo být uvedeno kolik zabírají svislé konstrukce. Jaký byl důvod k zavedení této definice není zcela jasné, ale že to vneslo chaos minimálně do inzerce a nepřesnost do cenových map je zcela jisté.
Nešvar s nafukováním plochy bytu v upoutávce inzerátu vzrůstá se zdražováním bytů. Prodávající zvýšením výměry o plochu pod příčkami alespoň opticky snižují cenu za m2 a zároveň si zvyšují šanci dostat se do filtru vyhledávaní většího bytu. Pokud někdo hledá byt od 50m2, tak se mu zobrazí byt, kde 5m2 zabírají příčky, ale jeho užitná plocha je pouze 45m2.
Často je dokonce jako v našem modelovém příkladu uvedena plocha bytu včetně balkónu i sklepu a v samotném inzerátu to není ani rozepsáno. Velikost bytu nelze s jistotou určit ani z listu vlastnictví a podílu na společných prostorách neboť každý dům to může mít stanoveno různě a není jasné co vše do toho je započítáno a inzerující to ani nemá zjištěno. V takovém případě překvapení přichází až na prohlídce.
Z tohoto důvodu my každý byt před inzercí nebo před koupí orientačně přeměřujeme a snažíme se získat plány a prohlášení vlastníka. Při cenách dnešních bytů se může jednat o stovky tisíc rozdílu, pokud by nebyla plocha uvedena správně. A jak jsme si dnes vysvětlili, na údaje v inzerci spoléhat nelze.
